明福今投告别贬值时代！政策+资金双重加持，老旧房产迎来价值上涨潮

中国房地产市场正经历一场深刻的结构性变革，过往“重增量、轻存量”的发展逻辑彻底扭转，全面迈入“存量提质、价值重估”的新时代。2026年，中央高层密集发声、多部委联合部署，将城市更新与老旧小区改造提升至国家战略高度，顶层设计落地、千亿资金加持、配套政策护航三重利好叠加，曾被贴上“老破小”标签的老旧房产，彻底告别贬值困境，迎来确定性的价值上涨浪潮，数千万家庭的核心资产即将迎来重估时刻。

过去二十余年，我国房地产行业以“建新拆旧”为核心逻辑，城镇化快速推进过程中，郊区新城大规模开发，新房成为市场绝对主流。彼时，老旧房产因建筑年代久远、设施设备老化、配套资源落后、物业管理缺失等问题，长期被视为“资产包袱”，市场认可度持续走低，价值不断缩水。尤其在楼市上行周期，新房价格涨幅显著高于旧房，进一步拉大了新旧房产的价值差距，不少持有老旧房产的业主陷入“卖不上价、留着贬值”的两难境地。

但随着我国城镇化率突破67%，9.4亿人口定居城镇，大规模造新城、建新房的时代已基本落幕，城市发展核心从“增量扩张”转向“存量提质”，盘活现有房产资源、提升存量资产价值成为城市发展的核心任务。正是在这一时代背景下，中央高层定调转向，为老旧房产价值重塑奠定了坚实的政策基础。

2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，作为城市更新的顶层纲领性文件，明确提出“从大规模增量建设转向存量提质改造”，将老旧小区改造、既有建筑改造利用列为核心任务，划定了老旧房产改造的战略框架。文件同时确立“留改拆并举、保留提升为主”的核心原则，严格划定“城市更新单元内拆除面积不超过现状总面积20%”的红线，彻底终结了依赖拆迁暴富的旧模式，明确老房子无需拆除重建，通过改造升级即可实现价值稳步增长。

进入2026年，政策支持力度持续加码，高层信号愈发清晰明确。住建部公开表态，要“努力把老房子、旧房子也改造成好房子”；国家发改委敲定6月底前下达年度城市更新专项中央预算内投资计划；财政部安排千亿级专项资金，通过竞争性选拔确定支持城市，东部、中部、西部地区入选城市分别给予最高8亿、10亿、12亿元定额补助；自然资源部、金融监管总局同步配套用地保障、信贷支持等利好政策，形成“财政+金融+土地”全方位支撑体系。五部委联合召开专题会议，统一部署工作，释放出“全力推动老旧房产提质升值”的强烈信号，老旧房产的价值上涨大势已定。

真金白银的资金投入，是老旧房产改造落地、价值提升的核心保障。2025年全国新开工改造老旧小区2.71万个、惠及499万户，完成投资1332亿元，超额完成年度计划。2026年各地两会持续加码，广东计划新开工600个，重庆完成600个，北京加装电梯800台以上。超长期特别国债精准投向老旧电梯更新，仅大连就有2121部电梯更新计划，2026年一季度基本完工。更关键的是，2026年“两新”政策首次将老旧小区加装电梯纳入国家补贴范围，与大规模设备更新形成政策合力，资金保障、审批流程全面优化，改造进度明显加快中华人民共和国国家发展和改革委员会。

全方位的改造升级，直接推动老旧房产居住品质与市场价值双重跃升。根据顶层设计，老旧小区改造涵盖三大核心维度，每一项都直击“老破小”痛点，精准提升房产价值。一是基础安全改造，全面更新老化燃气、供水、排水、供电管线，整治楼栋走道、排风烟道，加固抗震结构，消除安全隐患，筑牢房产保值基础。二是居住功能升级，支持有条件楼栋加装电梯，新增停车位、充电设施、消防设备，完善通信网络，补齐生活配套短板，显著提升居住便利性。三是公共服务完善，增设助餐、家政、养老托幼等公共服务设施，打造“一刻钟便民生活圈”，同步推进小区绿化美化、环境整治，构建安全健康、设施完善、管理有序的完整社区。

改造后的老旧小区，彻底摆脱“老破小”标签，实现“旧貌换新颜”。从市场反馈来看，多地试点小区改造完成后，房价普遍上涨10%-20%，租金提升15%左右，交易活跃度显著提高。究其原因，核心优势愈发凸显：一是核心地段稀缺性，老旧小区多位于城市成熟核心区，区位优势明显，周边商业、教育、医疗、交通等配套资源完善，这是郊区新房难以比拟的核心竞争力；二是性价比优势突出，改造后旧房总价远低于同区域新房，居住品质却大幅提升，契合刚需群体“低成本住好房”的需求；三是政策红利持续释放，城市更新作为“十五五”期间稳投资、扩内需的重要抓手，政策支持具有长期性、持续性，老旧房产价值上涨具备稳定支撑。

市场逻辑的重构，正在推动老旧房产从“资产包袱”向“增值核心”转变。过往新房市场的火爆，本质上是城镇化快速扩张阶段的阶段性特征，而随着城镇化进入中后期，存量房市场必然成为主流。当前，年轻购房者的购房理念已发生明显转变，不再盲目追求“新房情结”，而是更加注重居住品质、配套成熟度和性价比。改造后的老旧小区，恰好契合这一需求变化，成为楼市新宠。

与此同时，房企转型步伐加快，万科、保利等头部房企纷纷布局城市更新领域，争抢老旧小区改造项目。虽然旧改利润不如新房开发丰厚，但胜在需求稳定、风险较低、现金流可控，成为房企新的利润增长点。房企的积极参与，不仅为老旧小区改造提供了专业技术和资金支持，更推动老旧房产价值得到市场进一步认可，形成“改造—升值—交易—再改造”的良性循环。

对于持有老旧房产的业主而言，当前正是把握资产增值红利的关键窗口期。政策定调、资金到位、改造加速、市场认可，多重利好共振下，老旧房产价值上涨已无悬念。需要注意的是，老旧房产价值提升并非一刀切，核心地段、配套完善、改造优先级高的小区，升值空间更大；而区位偏远、配套缺失、无改造计划的房产，升值幅度相对有限。因此，业主需密切关注所在城市老旧小区改造规划，及时了解小区改造进度，把握最佳交易或持有时机。

当然，老旧房产价值上涨并非短期炒作，而是政策驱动、品质提升、市场认可共同作用的结果，具备坚实的基本面支撑。未来，随着城市更新行动持续推进、改造配套不断完善、物业管理逐步规范，老旧房产将实现从“住有所居”到“住有宜居”的跨越，价值也将稳步攀升，成为楼市稳定发展的重要支撑。